評論丨政策助推REITs常態化發行

2023年04月07日 05:00   21世紀經濟報道

明明(中信證券首席經濟學家)

近日,中國證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態化發行相關工作的通知》,國家發改委發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》(發改投資〔2023〕236號),對REITs市場各環節做出相應指導,或有助于REITs常態化發行,標志著C-REITs市場進入快速發展期。對于上述兩文的內容,有以下四點值得關注:

一是消費基礎設施納入公募REITs底層資產范圍。2022年12月8日,證監會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上表示,“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊,研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域”。如今,以百貨商場、購物中心、農貿市場等為代表的消費基礎設施正式納入公募REITs底層資產范圍。線下消費場景對于拉動居民消費的作用不言而喻,將相關消費類基礎設施納入試點范圍,有助于引入社會資本參與線下消費場景投資,通過打造消費者喜愛的線下消費空間以增加居民消費。對于REITs市場而言,新類型REITs的發行上市能夠推動市場持續的擴容增類,同時豐富投資者可投標的,對C-REITs行穩致遠起到積極作用。

二是分類調整項目收益率要求。對比發改委2021年6月發布的《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(發改投資〔2021〕958號),一方面,非特許經營權/非經營收益權類項目的預計未來3年每年凈現金流分派率要求從4%微調至3.8%。事實上,由于發行時的溢價,以保障房REITs為代表的部分個券的凈現金流分派率(以發行價買入)已低于4%的要求,此次略微下調收益率要求也符合實際情況;此外,新增對特許經營權/經營收益權類項目的收益要求,即“基金存續期內部收益率(IRR)原則上不低于5%”。對于特許經營權REITs而言,由于剩余期限內的資產市場價值將逐年遞減并趨于零,原資產和新購入資產在運營年數上的差異,或影響分派收益率的大小,因此通過IRR這一指標對該類型REITs的收益進行衡量具有現實意義。綜合來看,項目收益率的微調既有助于推動更多資產滿足申報條件,同時又能夠保證新上市資產在收益方面的吸引力。

三是保障性租賃住房REITs資產規模門檻要求調整。由于各地保障性租賃住房的總體規模偏小,將首次發行時的當期目標不動產評估凈值下調至8億元,有助于推動更多保障性租賃住房項目符合發行要求。而對于可擴募資產規模要求不低于首發規模的2倍,也能保證保障性租賃住房項目原始權益人的擴募能力,上市之后通過擴募的方式既能夠進一步擴大項目總規模,還有助于盤活存量資產、促進保障性租賃住房有效投資。

四是優化項目推薦流程,完善審核注冊機制。此次證監會和發改委的發文,對REITs發行的全生命周期均做出相應指導和要求,包括注重項目前期培育、規范申報推薦流程、發揮各參與主體作用、加強回收資金運用監管和項目運營管理。這將有助于從各維度為REITs實現常態化發行提供支持,進而推動REITs市場向著成熟健全的方向發展。

上述兩文發布后,多地紛紛制定細則以落實REITs常態化發行和保障房REITs發行。2023年3月29日,深圳市住房和建設局發布《關于發行基礎設施領域不動產投資信托基金(保障性租賃住房類)有關事項辦理指引》,對保租房REITs申報過程中,需要“申請發行保租房REITs涉及的發放保障性租賃住房項目認定書、變更保障性租賃住房項目認定書、出具無異議函、加快房源配租及其他需要住房建設部門協調推動的事項”提供指引,助力儲備項目的順利申報。此外,江西監管局也于3月31日就落實REITs常態化發行進行工作部署,提出“三抓三促”,從企業認知、項目示范、聯動協作三方面推進REITs發行??梢灶A見的是,在政策文件的指導下,預計各省市相關部門或根據自身情況,制定出臺細則以推動當地REITs儲備項目的申報發行,助力C-REITs市場進一步擴容。

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