21世紀經濟報道記者張敏、實習生黃俊鈞 北京報道

多年前，王石、馮侖、胡葆森被稱為“地產三劍客”，三人的從業經歷和思想深度都對當時的房地產業有著引領作用，被認為是樓市“黃金時代”的代表人物。時過境遷，如今只有胡葆森仍然活躍在房地產一線。

2022年，胡葆森旗下的建業地產迎來創業的30周年，但受困于樓市調整的大環境，這也成為建業最艱難的一年。這一年，建業地產結轉收入240.8億元，同比下降42%；重資產合同銷售金額約240.49億元，重資產合同銷售面積約為344.9萬平方米，同比分別下降60%和57.8%；建業在河南市場的占有率降至7%以下。

同期，建業地產虧損78.19億元。這也是建業自創辦以來第一次遭遇年度虧損。

好在經過調整與自救，建業終于穩住陣腳。一方面，公司進行了業務和人員的“瘦身”，內部管理架構也有所調整，得以降本增效；另一方面，建業得到不少金融機構的支持，從而保證項目的交付；更重要的是，建業還獲得河南鐵建集團的入股。國企股東的背書，不僅令建業獲得了“護身符”，公司的現金流壓力也得以緩解。

在近期與投資者的交流中，胡葆森對公司的發展進行了反思，同時也談及對市場形勢的判斷。他對市場的判斷清晰而篤定，頗有樓市黃金時代的樂觀氣質。

對房地產行業的形勢，胡葆森有三個判斷。

第一個判斷在于，“經歷了三年疫情，整個房地產行業已經見底了?！焙嵘J為，谷底的時間在2022年12月份。

第二個判斷為，無論是各級政府還是行業內外，都重新達成了這樣一個共識，即房地產行業是中國國民經濟發展過程中的支柱產業。而這對房地產行業是一個重大利好消息，因為這一公認的地位將成為行業得到重視的理由。

第三個判斷在于，2023年的市場復蘇已成定局，至于恢復的速度如何，則視未來兩個月的市場走勢而定?！霸?月、5月兩個月時間里，穩定的態勢如果能夠鞏固住，整個市場復蘇的大勢就即將形成?！?/strong>

虧損背后

和很多房企一樣，建業地產的危機肇始于2021年下半年。

2021年9月，一份建業集團向河南省政府發出的求救信《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》廣泛流傳，后被當事方確認。求救信稱，因汛情疫情影響，建業總損失超過50億元，已出現重大風險和危機；目前集團已經進入緊急狀態，正在制定應對預案，采取了一系列優化管理、降本提質、減員減薪等自救舉措。

當年，建業地產的銷售規模、利潤等指標均出現明顯下滑。

進入2022年，疫情形勢出現反復，房地產市場未有根本好轉。建業出現第一次年度虧損，且虧損額超出管理層預期。

胡葆森舉例稱，建業旗下的文旅項目“只有河南”，自2021年6月開業至今一共遭遇過6次關閉，“在這種形勢下出現虧損很正?！?。

對于超預期的虧損額，建業地產CFO趙瑞昆解釋稱，其中有80%是非經營性的虧損，主要包含三大塊。第一，受疫情期間打折售房影響，存貨減值23.7億元；第二，由于運營模式改變，投資性物業的公允價值下降14.1億元；第三，處置子公司虧損，應收賬款及其壞賬以及違約金損失等其他非經營性虧損合計17.1個億。

盡管如此，“做企業的人都是樂觀主義者”，胡葆森仍然保持著樂觀情緒。

這是因為，建業在河南的市場占有率仍遙遙領先，超出第二名一倍左右，且公司的土地儲備仍然豐厚。截至2022年底，公司總資源價值合計為1442億，土儲總面積4698萬平方米，權益土儲面積則超過了3400萬平方米，其中64%為住宅用地。趙瑞昆表示，建業現有的資源還足夠支撐公司未來2-3年的發展。

此外，到目前為止，建業已有近50個項目爭取到了紓困資金的支持，為今后的保交付提供了更多保障。

更重要的是國資入股。2022年6月1日，建業地產發布公告稱，董事長胡葆森單獨擁有的恩輝投資公司將建業地產29.01%的股份轉讓給河南同晟置業有限公司，后者也成為建業地產的第二大股東。同晟置業是河南省鐵路建設投資集團有限公司全資子公司，河南鐵建則由河南省人民政府100%控股。

國企入股的效果是立竿見影的。胡葆森表示，同盛置業入股幫助建業按期償付了2022年8月8日到期的5億美元債。加之建業自身于前年償付的4億美元債，在一年半的時間內，建業地產共償付了9億美元的外債。

其信號意義也不容忽視。趙瑞昆表示，對于客戶、政府、合作的金融機構以及上下游的合作伙伴和企業員工來說，河南鐵建的入股傳遞出建業地產穩中向好發展的積極信號，也有利于建業各項責任的落實。

破局方法論

但要成功穿越周期，建業面臨的挑戰仍然不小。

首先，債務問題依舊比較嚴重。截至2022年末，公司總資產為1389.57億元，總負債則為1356.29億元。2023年建業地產約有62億元的優先票據到期，而公司的現金及現金等價物僅約19億元。

此外，建業的盈利能力也呈現下滑趨勢。報告期內，建業地產的毛利同比減少72.1%，約為19.01億元；毛利率同比減少8.3個百分點至7.9%。趙瑞昆解釋道，近年來毛利率的下滑對應的是整體成本在收入中占比的逐漸上升，2022年成本占收入的比例已高達92%，其中土地成本占比約為25%。

這也意味著，建業不僅要繼續尋求融資或債務展期，且需加快銷售，獲得足夠的回款。同時，公司的擴張步伐也將勢必放緩。年報稱，“在獲得必要資金之前，本集團不會承擔重大資本支出和土地收購?！?/p>

此外，組織架構改革和管理效能提升也將持續。

早在2022年初，胡葆森就表示，建業集團機構臃腫，效率低下的現象嚴重。此前五大總部加上城市運營公司，可能有超過三分之一的人干的都是同樣的工作。他要求，總部超過一半的員工要返回一線，到能聽得到炮聲的戰場上去成長。

當時，建業進行了內部架構調整，公司取消業務集團和大區兩級，從五級管理調整為三級管理。其中伴隨著人員的裁撤和精簡。

今年1月末，建業集團召開了主題為“聚焦管理、集體突圍”的2023年管理年會。胡葆森指出，在外部形勢還存在不確定性的情況下，聚焦管理就是把精力聚焦在企業內部的管理上，尋求組織優化、人員優化、制度優化；把戰略從擴張調整到鞏固上，把刀刃向外轉換成刀刃向內，把企業做少、做小、做好。例如，建業地產去年在行政開支方面減少了12.5億元的支出，同比下降22%。

“在過去的5年中，這個行業在高歌猛進的過程中，對成本的管理，對銷售價格的管理，對銷售渠道的管理，對銷售費用的管理，對人員編制的管理等，都要進行反思。所以要聚焦管理，刀刃向內?！焙嵘f。

“集體突圍”的涵義則在于，建業集團旗下的建業地產、中原建業、筑友科技制造和建業新生活，構成了完整的房地產產業鏈，也存在協同發展的關系。因此，建業的這4個板塊，一定要協同作戰。

對于2023年，建業地產仍然設置了較為進取的目標。趙瑞昆表示，預計2023年建業可售資源總價值為517億元，全年銷售金額的目標為320億元，較2022年提升33%；銷售面積目標為4.38億平方米，較去年增長27%；去化率的目標則為62%。

趙瑞昆介紹，為助力經營目標達成，建業將2023年規劃為4個階段。如今開年破局已經完成，一季度完成全年目標的16%；第二階段為今年4月-7月，搶抓機遇，增加銷售回款；第三階段為8月-10月，則繼續尋求降本增效和銷售回款的突破，形成年度經營的支點；第四階段為年末收官，達成經營目標。